安定店面平車南科  安定買屋 / 安定買房 - 台南商仲推薦安定區港口7-11旁近南科40坪樓店送平車

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1030 萬
參考單價：25.35 萬/坪
地址：台南市安定區港口263之3 地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：南科之星
格局： 3房(室) 2廳 3衛
總坪數：40.627 坪 (不含車位面積)
主建物面積：32.845 坪
附屬建物面積：2.027 坪
共同使用：5.755 坪
土地面積：15.4 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 5樓
屋齡：28 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：1000 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：南安國小
鄰近公園：安定複合運動場
生活機能：港口慈安宮零售市場
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業分析報告：台南安定區南科之星（ID: 1368939）

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段潛力優異：位於南科西側出入口附近，對於在南科工作的購屋者而言通勤便利性極高。 2. 功能靈活性強：住商用性質結合，一樓適合經營小型事業（如美髮、工作室），二樓居住，增加租金收益空間。 3. 生活機能成熟：鄰近便利商店、廟口市場及小吃街，日常生活採買與餐飲需求均能充分滿足。 4. 房舍格局實惠： 40 餘坪擁有 3 房 2 廳 3 衛，在相同坪數的樓店類型中居住品質相當不錯。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：建築已達 28 年，內部管線、設備可能老舊，預計需編列一筆裝修預算。 2. 噪音與隱私風險：底樓（一樓）為營業用或公共通道，若臨路或有商家進出，可能影響居住靜謐度。 3. 交通無電梯疑慮：建物共 5 樓，該戶位於 1~2 樓，雖便利但老舊公寓型態的社區，需確認是否有電梯或後裝增設情況。
機會 (Opportunities)	1. 投資回報率潛力：可採「自辦營業 + 居住」模式，或利用空間進行分租，增加現金流。 2. 區域增值空間：隨南科擴區效應，安定港子地區周邊生活圈有持續發展機會。 3. 車位優惠：廣告提及送車位（需確認使用權與產權細節），對於無私家車位的住商用大樓而言是加分項。
威脅 (Threats)	1. 銀行貸款風險：屋齡較老，部分銀行對貸款成數或年限可能有所限制，影響購屋者的資金規劃。 2. 轉手流動性：老舊樓店在二手市場的競爭對手眾多，未來轉售速度與價格波動不如新建住宅穩定。 3. 社區管理維護：需查閱管理費使用明細，確認公共設施（如外牆、水電總管）維護狀況是否良好。

2. 物件評論

購買建議：適合「進可攻退可守」的實用型買方。

此物件對於在南科工作且希望兼顧居住與居家辦公，或是有長期出租投資需求的買家來說，具有很高的參考價值。其單價每坪約 25 萬在台南安定區屬於合理區間，主要賣點在於「南科通勤便利」加上「住商用雙重功能」。

然而，屋齡 28 年是必須正視的隱憂。購買前建議務必請專業師傅評估水電管線與漏水問題，並將翻修成本（預估約 100~200 萬）納入總預算考慮。若您不排斥老屋魅力，且能接受底樓商業區潛在的噪音干擾，這是一個性價比極高的選擇；反之，若對居住靜謐度或新成屋情有獨鍾，則需慎重考量。建議您在簽約前確認車位使用權屬及社區未來的改建計劃。